注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

逍遥游 de 大熊杉杉

利益博弈 价值低估 赢亏概率 吃喝玩乐 逍遥游

 
 
 

日志

 
 

【资料整理】“刻舟”岂能“求剑” 2009.12.25  

2009-12-25 09:47:23|  分类: 【投资转载】系列 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 

时间:2009.12.25 星期五

作者:任志强

出处:任志强blog

标题:“刻舟”岂能“求剑”

正文:

 

  中国有个古老的传说,后来变成了一句古话“刻舟求剑”。我原以为人们从小学就开始学这个故事,长大后就不至于还做这样的事情了,但现实生活中,人们还在不断的重复着“刻舟求剑”的故事。

  中国政府已多次在调控中国“过快上涨”的房价了,但每次都只在舟上记录下了房价上升或下降的位置,却不知道舟是浮在水面上的,房子是盖在出让的土地上的。地的价格变了,舟自然会动,原有的刻在舟上的记录已不再是原来的位置了。人们也永远不可能从舟上的刻痕位置上找到丢失的剑。回顾历史的房价也永远只能是梦。

  房地产的产业本就包含着土地,许多国家或地区法律中土地也被列为建筑物的定义之中管理(如香港)。没有地又哪里来的房子,所谓的“小产权房”的不合法性不是来自于房子本身,而是源于土地的性质。由此可见,土地的性质决定着土地的价格,也决定着房屋的价格。

  同样的房子放在天安门广场和放在新疆大沙漠中,价格会不同。不同的不是房子本身的质量与造价,而是土地位置所引发的价格差,不动产与动产的区别正在于其的不可移动性,位置决定价格。

  中国政府所有对房价的调控中,一则打击投资;二则抑制消费;三则增加税费,却没有任何时候用任何措施来抑制土地的高价,反而出台的都是“价高者得”的政策。地价越高越好,房价越低越好。从经济学而言,这岂不是一种悖论吗?

  每当国际的铁矿石涨价时,国内的钢材就涨价;每当国际的原油涨价时,国内的柴汽油也涨价,但为什么土地的价格上涨时,国内的房子就不能涨价呢?天气下雪、交通不便物以稀为贵,新鲜的蔬菜会涨价,但土地供给稀缺,却不许有天价的土地,有了天价的土地又不许有天价的住房。逻辑上的推理再一次撞上了南墙,调控政策仍然重点放在了抑制房价而不是抑制地价上。

  都说是在打击投资和抑制投机的行为,在鼓励正常的消费和改善型需求,但二手房的房价不是比一手新房低吗?为什么改善与自住的鼓励时却将二手房排除在外,好像二手房都是以炒为主,而非自住;好像限制了二手房交易、加大了税费就可以防止和抑制炒房,却不知道二手房的交易税费是一种可以在价格中转移的税费,只会提高价格和抑制需求,而不会对二手房中更多的小户型参与市场交易有任何帮助。二手房难道不是形成普通商品房、小户型商品房供给的主要渠道和来源吗?难道不让那些收入偏低的家庭去买价格较低的二手房,反而让他们去挤高价的一手房市场吗?当二手房的交易价格因税费上升而缩小与一手房的差距时,当二手房因交易税费的限制而减少了市场中的供给量时,难道不会对一手房市场产生更大的需求压力吗?难道不是在本就供不应求的一手房市场中火上浇油吗?也许在管理者的眼中,二手房不是房、二手房价也不是控制中的房价!

  难怪土地不在调控中,因为二手房不涉及土地的价格问题,二手房加税正是要把土地升值的收益用加税的方式收到政府的手中。

  这也就可以清楚的看到,高价的土地不过是政府从房价中加大税收的一种变相方式。税收是一种强制性征收的产品,而国家垄断下的强买强卖也无疑是一种强制性征收。当政府从土地中收取更多的不合理的税收时(不合理在于垄断和控制出让的数量而产生的价格差),那么就应用另外一种国际通用的方式来降低购买的费用和提高可支付的消费能力。最简单和最直接的方式就是——购房减免个人所得税。

  全世界几乎所有的国家都鼓励居民自行解决居住权利问题,尽可能的用降低交易税费的方式、减免个人所得税的方式鼓励消费者自行解决有其所或有其屋的问题,以降低政府的压力、减轻政府的保障性支付负担。而中国则已成为世界极少数的购房不冲减个人所得税的国家之一了。

  几乎所有的发达国家在居民解决个人住房问题时,都实行了货币资产向实物资产转移时的税收减免,以提高个人的住房可支付能力。就像中国政府对小排量汽车和家电下乡实行了消费鼓励的减免税政策一样。住房已成为解决居住权利中的一部分,为什么还不如奢侈品的汽车消费,没有给以税收的优惠和减免呢?

  家电下乡大约200多亿元的减免只拉动了1200多亿元的消费,但如果减免1%的房地产交易契税,大约同样的免税额可以拉动2万亿元的消费。如果按个人购房的贷款利息冲抵当年个税的办法(如美国),则同样的免税金额则可拉动更多倍数的住房消费。

  土地出让的收入早就超过了全国个人所得税的交纳总额,而利息的冲抵则远远小于个税的交纳比例。可见用个贷利息冲抵税的方式不会在当年对政府的财政税收产生太大的支付或减税的影响,反而会在交易量的加大中增加了市场的活跃和其他消费的总量,增加了其他的财税收入。美国政府在本就有减免政策的背景下,为了拉动与刺激住房消费还在加大减免的支付力度,而中国则在不断的抑制消费与加税。

  国土部已连续多次下文限制地方政府的土地出让面积,但广州政府却顶风而上用超大型的地块、超高的天价,255亿元整体出让亚运城项目。看来中央政府无力对地方政府实施有力的约束。

  从已出台的政策看,涉及土地的有多项,但却几乎都在中央政府于地方政府的政策和管辖权博弈中失效了。如果既不能解决中央与地方的财权和事权的划分问题,也不能解决部委政策对地方政府和人大的约束问题,那么就从根本上无法解决土地的利用、出让方式和价高者得中的所有问题。也更不可能放弃政府垄断供给的权力,那么水涨舟高就成为了必然。“刻舟”又有何用,当水在移动时,每一次的地价记录都在短期内不断的被打破,又怎么会回到原来的地方去呢?

  历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨,已给社会一个强烈的信号,房价将在此轮的调控中再次的上涨!

  看看9—10月份的投资情况,就更增加了这种担忧。

  9月份房地产完成投资3900多亿元,10月份下滑到了3400多亿元,11月份就只有2800多亿元了。投资的下滑说明市场的信心不足,供给增加缓慢。假如此轮的调控让投资者的信心继续下滑,则会让本就库存快速下降、供不应求突显的矛盾更加严重,至少明年上半年都无法缓解。如明年1、2季度的投资与新开工上不去,那么可预见的危险就会变成现实了。至少北京1—10月份的投资扣除政府的土地一级开发仍是负增长,土地的供给远远小于已销售面积的数倍,竣工也远远小于预售的面积。很难说这个矛盾和固定周期会被看得见的手一调控就抚平了。

  媒体在鼓吹土地出让金首付最少50%的政策将有利于防止土地的天价,却不知道土地征税是与开发商无关的。土地出让的合同规则是政府垄断制定的,而不是开发商谈判或选择的,土地出让的成本最终是转移到房价之中的,不是向开发商征税而是向消费者征税。加大用地的支付成本只会让消费者背上更沉重的包袱,而对抑制房价的增长没有任何帮助,反而可能起到助推的作用。舟刻烂了也找不到剑。

  但愿媒体们不要将尚未恢复的投资信心再砸下去,让供给始终无法追上调控的步伐!

  评论这张
 
阅读(82)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017